Kiinteistön jakamiseen voi olla useita syitä: joko paritalosuunnittelua, lohkomista, rakennusmaata aikuisille lapsille tai siksi, että kiinteistö on yksinkertaisesti liian suuri ja vaatii liikaa huolto. Jako voidaan tehdä mittauksella tai ilman. Oppaassa on kaikki, mikä on otettava huomioon omaisuutta jaettaessa.
Hyväksyntä
Melkeissä kaikissa liittov altioissa omaisuuden jakamiseen ei tarvita kunnan lupaa. Poikkeuksena ovat Ala-Saksi ja Nordrhein-Westfalen, jos kyseessä on rakennettu kiinteistö tai rakennuslupa sille. Olipa vaaditulla jakoluvalla tai ilman, määrättyjä rakennusmääräyksiä on aina noudatettava. Tämä koskee esimerkiksi vähimmäisetäisyyksien ja kehittämissuunnitelmien noudattamista. Tarkemmat tiedot antaa sen vastuukunnan rakennus- ja/tai kiinteistöviranomainen, jossa kiinteistö sijaitsee.
Divisioonatyypit
Seuraava kaksi jakotyyppiä erotetaan toisistaan:
Ihanteellinen divisioona
Ihanteellinen jako tapahtuu ilman omaisuuden mittaamista. Tämä ei tarkoita, ettei mittausta suoritettaisi. Se yksinkertaisesti toimii ilman rajan määrittämistä ja raja-asetusta/rajamerkintää. Jaon säätelyn ilman mittausta tekee notaari. Ihanteellisesta lohkosta tehdään merkintä kiinteistörekisteriin. Tällaista jakoa tehdään pääasiassa rahan säästämiseksi ja silloin, kun osapuolet eivät halua muutamaa neliömetriä enemmän tai vähemmän.
Ihanteellinen jakovaatimukset
Vähintään yhden seuraavista vaatimuksista on täytyttävä, jotta voidaan jakaa ilman mittaamista:
- Raja vedetään "kivestä kiveen", esimerkiksi paritalossa
- Tasaiset omaisuusosuudet, kuten voi tapahtua esimerkiksi perintöyhteisön purkamisen yhteydessä
- Jakomittaus on tehty aiemmin ja se on talletettu kiinteistön omistukseen ilman omistusoikeuden muutosta
Todellinen divisioona
Todellisen jaon tapauksessa mittauksen suorittaa tunnustettu ja julkisesti nimetty katsastaja. Tämän toimittaa vastaava katsastusviranomainen pyynnöstä tai se voidaan tilata itsenäisesti. Kiinteistörajat on rajattu kaikille osa-alueille. Rajakyltit voidaan asettaa pyynnöstä. Mittaustulokset ja rajapisteet toimitetaan todisteena kiinteistörekisteriin ja säilytetään siellä. Kaikille mitatuille osille luodaan uudet kiinteistörekisterilomakkeet vastaavien (uusien) kiinteistönomistajien kanssa. Jakamattoman kiinteistön vanha kiinteistörekisterimerkintä "korjataan" uusilla mittaus- ja rajatiedoilla.
Kustannus
Tonttien jaon hinta ilman tai mittauksen kanssa riippuu jaettavan kiinteistön koosta ja maan arvosta. Jos jaettava kiinteistö on kooltaan 850 neliömetriä ja tontin vakioarvo on 23 euroa neliömetriltä, jakomittauksen hinta on keskimäärin 900 euroa korkeampi kuin ns. luotauksella ilman jakomittausta. Liikevaihtovero ja kiinteistörekisterimaksut kallistuvat vastaavasti korkeampien kustannuslaskelmien vuoksi. Tässä esimerkissä hieman yli 2 700 euron kustannuslaskelmaa verrataan runsaaseen 1 300 euroon ilman jakomittausta. Hinnat voivat vaihdella kunnan mukaan.
Kiinteistön omistaja on yleensä vastuussa jakokuluista. Yksityiset sopimukset kustannusten jakamisesta tai kokonaiskustannusvastuusta jaettavan kiinteistön (uuden) omistajan kanssa ovat mahdollisia.
Hakemus, jos hyväksyntä vaaditaan
Jos luvanvaraista kiinteistöä halutaan jakaa, vaaditaan kirjallinen, epävirallinen hakemus kaupungin toimiv altaiselle viranomaiselle. Hakemuksen tulee jättää kiinteistön omistaja tai ostaja. Pääsääntöisesti katsastajat ja notaarit voivat jättää hakemuksen myös kiinteistön omistajan tai ostajan puolesta. Kolmansilta osapuolilta vaaditaan laillisesti sitova v altakirja hakemuksen jättämiseen.
Hakemuksen sisältö
Rakennusmalliasetuksen 13 § säätelee hakemuksen sisältöä ja vaadittavia asiakirjoja. Näitä ovat
- Hakijan tai jaettavan kiinteistön omistajan nimi ja osoite
- Kiinteistön katu ja talonumero
- Ominaisuuden nimi
- Maarekisterilomake
- Kiinteistörekisteri piiri-, maa- ja tonttinumeroineen
- Kiinteistökartta kolmena kappaleena, jossa nykyiset kiinteistörajat, jaettava omaisuus ja tulevat rajat
- Tietoja olemassa olevista kehityshankkeista, jaettavan kiinteistön markkina-arvosta ja jakamisen tarkoituksesta
Vinkki:
Varmista, että kaikki tiedot ovat oikein ja täydelliset ja että kaikki vaaditut asiakirjat/asiakirjat on toimitettu. Keskimäärin käsittelyaika on kolme viikkoa. Jos on toimitettu virheellisiä tai puutteellisia tietoja/asiakirjoja, käsittelyaikaa pidennetään vastaavasti.
Edelty jakolupa
Jos rakennusviranomainen hylkää kiinteistönjaon, seuraava vaihe on mennä oikeuteen, jos hylkäämistä ei voida hyväksyä.
Hyväksytty omaisuuden jako
Jos tontti on rakennusviranomaisen hyväksymä, mittaus on suoritettava. Ennen kuin mittaustulokset toimitetaan jakoluvan kanssa kiinteistörekisteriin, on syytä sopia asiasta etukäteen.
Eastoment
Älä unohda yksittäisten omistajien oikeuksia, jotka on siviililain 1018 §:n mukaan myönnettävä, kuten ajo- tai läpikulkuoikeus. Samalla voidaan määrätä oikeuksista luopuminen. Tämä tarkoittaa naapurin omaisuuden rasittamista. Tämä säätelee esimerkiksi (yhteis)käyttöä, kuten vesiputkien laskemista tai tavaroiden varastointia naapurikiinteistöllä.
Vinkki:
Kaikki sopimukset, kuten rauhoitus ja oikeuksista luopuminen, tulee yleensä tehdä kirjallisesti ja niiden tulee olla osa jokaista jako-/ostosopimusta. Näin vältetään myöhemmät riidat.
Etu- ja läpikulkuoikeudet
Edellinen rauhoitus on ajo- ja kulkuoikeus. Varsinkin jos osioitu kiinteistö sijaitsee toisessa rivissä, eikä sinne ole suoraa pääsyä jalan tai ajoneuvoon. Kiinteistöä jaettaessa on säädettävä, mikä polku/pääsy myönnetään. Korvaus polkujen/kulkureittien käytöstä ja/tai osallistumisesta ylläpitokustannuksiin on järkevää.
Etu- ja läpikulkukulut
Etu- ja läpikulkukustannusten määrä tulee määrittää käytön intensiteetin mukaan. Yksityinen tai kaupallinen käyttö voidaan sisällyttää laskelmaan tässä. Jos osapuolet eivät pääse yksimielisyyteen, kustannukset voi määrittää asiantuntija.
Maarekisterimerkintä
Jos naapurikiinteistöön myönnetään etu- ja/tai läpikulkuoikeus, se on merkittävä rasittavan kiinteistön kiinteistöluetteloon. Kiinteistörekisterimerkinnän edellytyksenä on omistajan suostumus. Jos tie- ja läpikulkuoikeudet ovat kiinteistötoimistolla käytettävissä uusia kiinteistörekisterilomakkeita laadittaessa, hallinnollinen vaiva on pienempi ja kustannukset yleensä pienemmät kuin myöhemmät merkinnät.
Vinkki:
Polkujen ja käytävien pinta-ala ei saa olla liian runsas, sillä tämä voi johtaa arvon alenemiseen, jos kiinteistö myydään rekisteröidyllä rasitteella. Omistajan muutos ei johda etenemis- tai läpikulkuoikeuden päättymiseen.
Hae apua
Saksan viranomainen, lakimääräykset, erilliset ja/tai poikkeusmääräykset ja lukemattomat pykälät eivät helpota tavallisten kansalaisten liikkumista. Tahaton virhe voi riittää siihen, että hanketta ei hyväksytä tai syntyy oikeudellisia vaikeuksia uusien kiinteistönomistajien kanssa. Suosittelemme apuun katsastaj alta tai kiinteistö- ja rakennusoikeuteen erikoistuneelta lakimieheltä/notaarilta. Monissa tapauksissa asiantunteva tuki voi säästää rahaa, aikaa ja hermoja.
