Rakentajaa rajoittaa usein tontin rakennusmääräykset unelmakodin toteuttamisessa, mikä puolestaan voi olla rakennusmaan myyjien haitaksi. Lakisääteisten vähimmäisetäisyyksien noudattaminen naapurikiinteistöihin tai kiinteistön pinta-alasta riippuen suurimman rakennusalan noudattaminen ovat vain kaksi mahdollista esimerkkiä ongelmista. Tietyissä olosuhteissa naapurikiinteistöjen yhdistäminen rakennuskuormitukseen voi olla ratkaisu.
Yhdistyksen rakennuskuorma – määritelmä
Kuten termi viittaa, se on ensisijaisesti kahden tai useamman ominaisuuden liitto. Jotta nämä olisivat "yhtenäisiä", niiden on oltava naapurikiinteistöjä. Yhdistäminen rakennustaakka tarkoittaa kahden tai useamman vierekkäisen kiinteistön käsittelemistä yhtenä kiinteistönä rakennuslainsäädännössä. Yhteinen rakennustaakka vaatii yleensä rakennuslain syyn.
Yhdistämisen rakennustaakan myötä esimerkiksi kiinteistörajat naapurikiinteistöjen välillä poistetaan. Yhdistyksen rakennuskuorma sisältää aina vähintään yhden ns.”palveleva kiinteistön”. Tällä tai kiinteistön omistajalla on julkisoikeudellinen velvollisuus rakennusviranomaiselle purkaa kiinteistön raja naapurikiinteistöön. Tämä tarkoittaa, että naapurikiinteistöstä tulee ns.”v altaosa” eikä naapurirajaa tarvitse ottaa huomioon rakennuslakikysymyksissä.
Omistussuhteet yhdistämisen rakennuskuorman tapauksessa
Yksittäisten kiinteistöjen omistusrakenteeseen ei vaikuta yhdistysrakennustaakka. Tämä tarkoittaa, että jokainen osallistuva kiinteistönomistaja säilyttää omistusoikeutensa omaisuuteensa siltä osin kuin se on/on merkitty kiinteistörekisteriin ennen yhdistyksen rakennusmaksua. Kiinteistörekisteriin ei ole merkitty yhdistyksen rakennustaakkaa. Myöskään verojen alueella ei tapahdu muutoksia.
Yhdistyksen rakennustaakan käyttö
Esimerkki 1
Herra Meier omistaa kiinteistöllään kahden perheen talon, jossa asunnot sijaitsevat vierekkäin ja jokaisella on oma sisäänkäynti. Toinen puoli myydään nyt mukaan lukien sivussa oleva kiinteistö. Kiinteistönjako mahdollistaa tämän teoriassa. Mutta koska talo ei ole kiinteistön keskellä, sen osuus kiinteistöstä olisi huomattavasti pienempi.
Rakennuslaissa todetaan, että hänen talopuolensa rakennusala on liian suuri jäljellä olevan kiinteistön kokoon nähden. Kiinteistön jakaminen ei siis ole mahdollista tässä tapauksessa. Jos kiinteistön jakamisen yhteydessä kuitenkin haetaan ja hyväksytään yhdistävä rakennustaakka, kiinteistö katsotaan rakennusmääräysten mukaiseksi myös jaon jälkeen. Kiinteistönomistajana talon ostaja saa säännöllisesti kiinteistörekisterimerkinnän.
Esimerkki 2
Rouva Schmidtin poika voi ostaa äitinsä naapurista halvalla. Voidakseen toteuttaa unelmatalosuunnitelmansa hänen täytyisi rakentaa lähelle kiinteistölinjaa äitinsä tontille. Tätä ei vastusteta, mutta rakennusviranomainen vastustaa, sillä rakentajana hän on lain mukaan velvollinen noudattamaan vähimmäisetäisyyttä viereisten kiinteistöjen kiinteistörajoihin. Täällä hänen äitinsä voi nyt antaa rakennusviranomaiselle yhteisen rakennustaakan velvoitteen. Näin äiti purkaa kahden kiinteistön välisen rajan, eikä pojan tarvitse enää ottaa tätä huomioon rakentaessaan.
Esimerkki 3
Kaksi avioparia, jotka ovat ystäviä, ovat ostaneet kaksi tonttia toistensa takana, joille he haluaisivat rakentaa. Kadulta ei ole pääsyä rakennuksen takaosaan. Tämä tarkoittaa, että kaapelit pääsevät takakiinteistöön vain etukiinteistön kautta. Tässä pariskunta voisi sopia ns. rauhoitussopimuksesta, joka laillisesti ja pysyvästi määrää rakenteellisen siirron ensimmäisen kiinteistön päälle. Kustannussäästöjen vuoksi uudet kiinteistönomistajat päättävät yhdistää rakentamisen. Kahdesta kiinteistöstä tulee yksi omaisuus rakennuslain kann alta. Tämän seurauksena vain etukiinteistöä tarvitsee kehittää. Takakiinteistö voidaan nyt yhdistää tähän.
Sovellus
Sitovaa tietoa ei voida antaa pääsääntöisesti yhdistyksen rakentamisrasituksen hakemisesta, koska yksittäisillä osav altioilla voi olla erilaisia vaatimuksia. Näin ollen seuraavat tiedot ovat joissakin kohdissa vain ohjeellisia. Ennen hakemuksen jättämistä on suositeltavaa hankkia tarkat tiedot vastuuviranomaisesta.
Vastuullisuus
Yhteistä rakennuskuormaa voi hakea vastuullisen rakennusviranomaisen tai kunnan rakennusvalvontaviranomaisen kautta.
Hakija
Hakemuksen voi jättää kuka tahansa mukana olevista kiinteistönomistajista. Hakemuksen jättäjä on yleensä myös laskun saaja aiheutuneista kuluista.
Joka tapauksessa kiinteistön omistajan, jonka kiinteistö on”kiinnitetty”, tulee allekirjoituksellaan ilmoittaa rakennusvalmiudesta erillisellä lomakkeella. Teknisessä ammattikielessä tätä kutsutaan "rakennusurakoitsijaksi". Joissakin kaupungeissa/maissa rakennusurakoitsija kutsutaan asiakkaan jättämän hakemuksen jälkeen henkilökohtaiseen tapaamiseen allekirjoituksen antamista ja sen suoraa todentamista varten. Jos rakennusurakoitsija asuu kauempana, allekirjoituksen voi tehdä lähialueen rakennusviranomaiselle ja varmentaa siellä. Vaihtoehtoisesti allekirjoitus voi olla myös notaarin vahvistama.
Asiakirjat/lähetettävät asiakirjat
- Täytetty ja allekirjoitettu hakulomake
- Rakennuskuormailmoitus rakennusurakoitsij alta allekirjoituksella varmentamalla
- Nykyinen kiinteistörekisteriote kaikista kiinteistöistä (ei saa olla kolmea kuukautta vanhempi)
- Kaikki asiaankuuluvat kiinteistörekisteriotteet
- Asemakaava viisi kappaletta merkinnöin ja kuormitettavan kiinteistön mitat
- Rakennusviranomaisesta riippuen saatetaan vaatia erillinen kustannusarviolomake tästä aiheutuvista maksuista
- Jos kyseessä on liike- tai yhdistyskiinteistö, toimitettava kauppa- tai yhdistysrekisteriotteet
Muokkausprosessi
Jos kaikki tarvittavat asiakirjat ja allekirjoitukset ovat saatavilla, rakennusvalvontaviranomainen käynnistää ns. rakennuslupaprosessin. Käsittelyaika voi vaihdella suuresti riippuen työmäärästä ja yksittäisistä tapauksista. Käsittelyaika on keskimäärin neljästä kuuteen viikkoa.
Jos hakemus hyväksytään, tehdään merkintä rakennustaakkarekisteriin ja yhdistyksen rakennustaakka tulee lainvoimaiseksi.
Kustannus
Kunnasta, hallinnollisesta panoksesta, taloudellisesta arvosta tai muista rakennusetuista riippuen kustannukset kootaan yleensä yksilöllisesti. Ne vaihtelevat 60 euron ja 500 euron välillä. Maksun palautus kuuluu myös, jos urakoitsija muuttaa mielensä hakemuksen jo jättämisen jälkeen eikä allekirjoita rakennusraiteilmoitusta. Rakennustaakkarekisterin merkinnöistä on mahdollista pyytää kirjallisia tietoja. Tässä taas peritään 15-50 euron maksu.
Vinkki:
Rakennuslupamenettelyn tulos ilmoitetaan hakijalle kirjallisesti ja vähintään rakennustaakkarekisteriin tehty merkintä ilmoitetaan rakennusviranomaiselle kirjallisesti. Tämä on jo sitova ja yhdistyksen rakennustaakka on oikeudellisesti sitova, joten lisätodisteita rakennustaakkarekisteristä ei tarvita.
Yhdistyksen rakennustaakka perinnön tai myynnin yhteydessä
Jos kiinteistön omistaja vaihtuu myynnin tai perinnön kautta, josta kiinteistöyhdistyksen velvoite on syntynyt, se säilyy ennallaan ja on edelleen olemassa. Tällä suojellaan "hallitsevan" omaisuuden omistajaa. Tällä pyritään estämään se, että naapuri joutuisi pahimmassa tapauksessa purkamaan taloaan tai sen osia, jos velvoite raukeaisi, jos se rakennetaan (entisen) kiinteistön rajan yli.
Yhdistyksen rakennustaakan poistaminen
Jos yhdelle tai useammalle kiinteistölle on rekisteröity yhdistysrakennustaakka, se voidaan tietyin ehdoin poistaa. Seuraavat vaatimukset on täytettävä:
- Alunperin suunniteltu rakentaminen ei toteudu (syy on poistettu)
- Ei ole yleistä etua ylläpitää yhdistyksen rakennustaakkaa
- Vastaavan rakennusvalvontaviranomaisen suostumus on annettava
Vaikutus omaisuuden arvoon
Koska vähintään kaksi kiinteistöä liittyy yhteiseen rakennuskuormaan, tämä tarkoittaa yleensä sitä, että toisesta osasta on haitta ja toiselle etu. "Hallitsevalla" kiinteistöllä on etu, koska se hyötyy kiinteistön rajan erottamisesta naapurikiinteistöstä. Seurauksena voi olla kiinteistön arvon nousu.
Kiinteistö, jolle rakennustaakka on rekisteröity, menettää oikeutensa selkeään rajaukseen naapurikiinteistöstä. Tämä voi mahdollisesti alentaa kiinteistön arvoa.
Yksittäistapauksesta ja kehityksestä riippuen arvon alenemista ei aina tapahdu. On syytä ottaa huomioon, että yhtenäinen rakennuskuorma tarjoaa enemmän joustavuutta kehittämiseen, mikä ei olisi mahdollista ilman tätä rakennusoikeussopimusta. Asiantuntijan ja vastaavan selvityksen avulla voidaan määrittää, onko ja missä määrin minkä kiinteistön arvon aleneminen tai arvonnousu on odotettavissa.
